Usucapión: cómo hacerte dueño del inmueble que poseés hace años

Es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley (art. 1897). El Código aclara que los derechos reales principales se pueden adquirir por esta vía (art. 2565).

Poseedor es quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no (art. 1909). O sea que no hace falta tener escritura: alcanza con actuar como dueño. Y quien tiene el poder de hecho se presume poseedor, salvo prueba en contrario (art. 1911).

Depende de si tenés justo título y buena fe. Con los dos, el plazo para un inmueble es de 10 años (art. 1898). Sin alguno de los dos, es de 20 años (art. 1899).

El justo título es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal, con las formas exigidas para su validez, cuando quien lo otorgó no era capaz o no estaba legitimado (art. 1902). Para un inmueble, esas formas incluyen la escritura pública (art. 1017, inc. a). La buena fe consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a poseer.

En la prescripción larga, el dueño no puede oponerte la falta o nulidad de tu título ni la mala fe de tu posesión (art. 1899). Si tu caso empezó con un boleto, lo desarrollamos en «Usucapión con boleto de compraventa».

La posesión para prescribir tiene que ser ostensible y continua (art. 1900): a la vista de todos y sostenida en el tiempo, sin interrupciones. Esa posesión se muestra con actos concretos, como mejorar el inmueble o excluir a terceros (art. 1928).

En «Usucapión: qué pruebas se necesitan» vemos con qué documentos y testigos se demuestra.

No por el solo paso del tiempo. Quien tiene la cosa a nombre de otro es tenedor, no poseedor (art. 1910), y el Código dice que nadie puede cambiar la especie de su relación de poder por su mera voluntad ni por el solo transcurso del tiempo (art. 1915).

Cuando el tenedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa y esos actos producen ese efecto, se pierde la posesión de quien la tenía a su nombre (art. 1915). Si estás en esa situación, se analiza caso por caso.

El heredero continúa la posesión de su causante, así que suma los años que ya corrían (art. 1901). Si tus padres vivieron 15 años en la casa como dueños y vos seguiste, no empezás de cero.

El sucesor particular, por ejemplo quien compró la posesión, puede unir la suya a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve, las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico (art. 1901).

En general se necesita juicio: la sentencia se dicta en un proceso que debe ser contencioso (art. 1905).

Hay una excepción con requisitos muy acotados: la ley 24.374 de regularización dominial alcanza a ocupantes que acrediten posesión pública, pacífica y continua durante 3 años, con causa lícita y antes del 1 de enero de 2009, de inmuebles edificados urbanos cuyo destino principal sea casa habitación única y permanente (art. 1, texto según la ley 27.118). La tramita la autoridad que cada provincia designa (art. 5). Quedan excluidos, entre otros, quienes tengan otros inmuebles con capacidad para satisfacer su necesidad de vivienda (art. 4).

Es un proceso contencioso, con reglas especiales del artículo 24 de la ley 14.159, texto según el decreto-ley 5756/1958. Estas son las principales:

La usucapión se rige por el Código Civil y Comercial y por la ley 14.159, que son nacionales. Lo local es la parte operativa. En la provincia, el plano de mensura para prescribir sigue el decreto 1.243/79: exige una operación de mensura real (no admite un plano copiado de otro) y establece que ninguna parcela generada por posesión tiene capacidad edificatoria mientras no cumpla las dimensiones mínimas de la ley 8912 y sus normas complementarias.

Al final, el Registro de la Propiedad de la Provincia inscribe la sentencia si trae el plano aprobado por la Dirección de Geodesia, el certificado de catastro y los oficios de cancelación e inscripción, con identidad entre la descripción del inmueble en la sentencia y en el plano (Manual de registración, acto 38).

José C. Paz pertenece al Departamento Judicial de General San Martín (guía de la Suprema Corte bonaerense).

La ley bonaerense de mediación 13.951 exige mediación previa a todo juicio, con las exclusiones del artículo 4, y los juicios de usucapión no figuran en esa lista. Aun así, en un criterio publicado en 2018, el Juzgado Civil y Comercial N° 2 de La Plata la consideró inaplicable en estos juicios por tratarse de una materia de orden público, no disponible por las partes. La ley no resuelve el punto de forma expresa, así que conviene confirmar el criterio del juzgado que corresponda antes de iniciar.

Las reglas generales de la prescripción se aplican también a la adquisitiva cuando no hay una norma específica (art. 2532). Entre ellas, el plazo se interrumpe si el poseedor reconoce el derecho de aquel contra quien prescribe (art. 2545) o si el titular hace una petición judicial contra el poseedor que traduce su intención de no abandonar el derecho (art. 2546).

Interrumpido el plazo, se tiene por no sucedido el lapso anterior y empieza uno nuevo (art. 2544). Por eso cualquier carta o reclamo que recibas del dueño se analiza con un abogado antes de contestar.

La sentencia debe fijar la fecha en que, cumplido el plazo, se produjo la adquisición del derecho real (art. 1905). La de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al momento en que empezó la posesión. La de prescripción breve sí, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe (art. 1903).