Compré con boleto y nunca escrituré: ¿puedo hacerme dueño por usucapión?

Según el Código Civil y Comercial Comentado del Ministerio de Justicia, no. El justo título es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal, revestido de las formas exigidas para su validez (art. 1902). Y los contratos que tienen por objeto la adquisición de derechos reales sobre inmuebles deben otorgarse por escritura pública (art. 1017, inc. a).

El título suficiente, además, es el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley (art. 1892). Un boleto firmado entre particulares no cumple esa forma. Es el criterio del comentario oficial; en un caso concreto lo resuelve el juez.

En general, 20 años. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años (art. 1899). Y en esa prescripción larga no se puede invocar contra vos la falta o nulidad del título ni la mala fe de tu posesión.

No siempre empezás de cero desde tu compra. El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras (art. 1901). Si tu vendedor ya venía poseyendo el inmueble, podés sumar sus años a los tuyos.

Como prueba. El Código Comentado del Ministerio de Justicia considera atendible, como prueba documental, el boleto de compraventa que sirvió de base para el comienzo de la posesión, aunque el actor lo haya considerado erróneamente justo título.

Muestra cuándo y cómo empezó tu posesión, que es una de las dos puntas que más pesan. Otros documentos que el mismo comentario menciona son las declaraciones juradas o planillas de revalúo, los recibos de impuestos y los de pavimento. La prueba completa se desarrolla en «Usucapión: qué pruebas se necesitan».

El artículo 1170 del Código Civil y Comercial da prioridad al comprador de buena fe sobre terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble, si se cumplen cuatro condiciones:

Son caminos distintos y se elige según el caso. Si el vendedor o sus herederos están localizables y dispuestos a firmar, escriturar puede ser lo más directo. La usucapión puede ser el camino cuando el vendedor no aparece o la cadena de boletos está cortada.

Hay además una vía sin juicio para casa habitación única y permanente. La ley 24.374 contempla a los ocupantes originarios y a quienes, mediante acto legítimo, continuaron su posesión (art. 2, inc. d), y exige acreditar una posesión de 3 años anterior al 1 de enero de 2009 (art. 1).