Usucapión: qué pruebas se necesitan para demostrar que poseés el inmueble

No. El artículo 24, inciso c, de la ley 14.159 dice que se admite toda clase de pruebas, pero que el fallo no puede basarse exclusivamente en la testimonial.

Según el Código Civil y Comercial Comentado del Ministerio de Justicia, la norma no descalifica a los testigos: pide que su testimonio esté corroborado por otras pruebas. Y esa prueba corroborante no tiene que cubrir todo el plazo. Alcanza con que, en conjunto, convenza al juez de que poseíste el inmueble de forma efectiva, quieta, pública, pacífica e ininterrumpida y con ánimo de dueño.

El artículo 1928 del Código Civil y Comercial enumera los actos posesorios: su cultura, la percepción de frutos, el amojonamiento o la impresión de signos materiales, la mejora, la exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

En la práctica, cada acto se acredita con algún respaldo: obras y refacciones con facturas, fotos fechadas o planos, y el cerramiento con testigos que lo hayan visto.

Estas son las que menciona la ley y las que destaca el Código Comentado del Ministerio de Justicia. Ninguna es obligatoria por sí sola, y el juez las valora en conjunto.

No. El Código Comentado del Ministerio de Justicia explica que la versión actual del artículo 24 ya no exige la prueba del pago a nombre del actor durante todo el plazo de la posesión. El pago es un medio para demostrar que actuabas como dueño: complementa a los testigos, pero no es insustituible.

Igual conviene juntar todos los comprobantes que existan, aunque estén a nombre del titular anterior o de un familiar: el artículo 24 lo prevé de forma expresa.

La ley te ayuda con dos presunciones. Se presume poseedor a quien ejerce un poder de hecho sobre la cosa, salvo prueba en contrario (art. 1911). Y si probás que poseés hoy y que ya poseías antes, se presume que mantuviste la posesión en el tiempo intermedio (art. 1930).

Por eso las pruebas más valiosas son las de las dos puntas: cómo empezó tu posesión y cómo es hoy. Los años de en medio se presumen, y le toca al dueño probar lo contrario.

Sí. La demanda de usucapión de un inmueble se acompaña con un plano de mensura suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva (art. 24, inc. b, ley 14.159).

En la provincia de Buenos Aires, el plano para prescribir sigue el decreto 1.243/79 y el Registro de la Propiedad exige, para inscribir la sentencia, el plano aprobado por la Dirección de Geodesia (Manual de registración, acto 38). Ese plano se encarga a un profesional autorizado antes de demandar.