Qué revisar antes de firmar el alquiler de un local comercial

El plazo que rige es, en primer lugar, el que las partes escribieron en el contrato: hoy la ley no impone un mínimo obligatorio para los locales comerciales. El artículo 1198 del Código Civil y Comercial solo fija un plazo supletorio de tres años para cuando el contrato no estableció ninguno.

Hasta el DNU 70/2023, la Ley de Alquileres (27.551) imponía un piso legal de tres años para la locación de inmuebles "cualquiera sea su destino": las partes no podían pactar un plazo más corto aunque quisieran. Ese piso desapareció. Hoy, si el contrato de un local comercial dice "un año", vale un año. Por eso conviene leer esa cláusula con atención antes de firmar: un contrato corto y renovable a voluntad del propietario no es lo mismo que uno a tres años con opción del inquilino.

No hay renovación automática ni tácita. El Código Civil y Comercial dice expresamente que seguir en la tenencia del local después de vencido el plazo no produce "tácita reconducción" (art. 1218 CCyC).

Lo que ocurre es distinto: la locación continúa en los mismos términos que tenía, hasta que cualquiera de las dos partes decida darla por terminada mediante una comunicación fehaciente. Que el propietario siga cobrando el alquiler durante ese período tampoco cambia la regla ni renueva el contrato por otro plazo: sigue rigiendo mes a mes hasta que alguna de las partes lo corte.

No. El artículo 1196 del Código Civil y Comercial dice que las partes determinan libremente las cantidades y la moneda que se entregan en concepto de fianza o depósito, y también cómo se van a devolver al terminar la locación.

A diferencia de lo que pasa con el alquiler de una vivienda —donde durante la vigencia de la Ley de Alquileres hubo un tope de un mes que después también se eliminó—, la locación con destino comercial nunca tuvo ese tope: siempre estuvo librada a lo que negocien las partes. No es un cambio reciente para este caso puntual, pero sí es algo que conviene saber antes de que te pidan una garantía elevada pensando que existe un límite legal que la frene.

Se puede pactar en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir pagar en una moneda distinta de la que se acordó (art. 1199 CCyC). El ajuste del precio también queda librado a lo que las partes acuerden: puede usarse cualquier índice, público o privado, siempre expresado en la misma moneda del alquiler.

Conviene entender cómo evolucionó el índice elegido en los últimos años antes de firmar, porque va a definir la cuota durante todo el contrato. Si el índice pactado deja de publicarse, la ley prevé que se reemplace por uno oficial de características similares.

La causa más común es la falta de pago: el Código Civil y Comercial habilita al propietario a resolver el contrato cuando el inquilino se atrasa en el pago durante dos períodos consecutivos (art. 1219 inc. c). También puede resolver si se cambió el destino pactado del local o si no se lo conservó en condiciones.

Desde el DNU 70/2023, el contrato puede sumar además cualquier otra causal de resolución que las partes hayan fijado por escrito (art. 1219 inc. d, incorporado por el decreto). Por eso conviene leer esa cláusula antes de firmar: puede haber motivos de rescisión que van más allá de los que fija directamente la ley.

Sí. El inquilino puede resolver el contrato en cualquier momento pagando el 10% del alquiler que faltaba abonar hasta la fecha de finalización pactada (art. 1221 CCyC), un derecho que existe aunque el contrato no lo mencione.

Si en cambio es el propietario quien no cumple —por ejemplo, no conserva el local en condiciones de uso—, el inquilino puede resolver por ese incumplimiento sin pagar esa compensación (art. 1220 CCyC). Conviene calcular ese 10% antes de decidir cuándo conviene dar por terminado el contrato: sobre un alquiler a varios años puede ser una suma considerable.

A diferencia de lo que ocurre con una vivienda, el Código Civil y Comercial no exige que el propietario intime el pago con diez días de anticipación antes de demandar el desalojo cuando el destino del inmueble es comercial: esa intimación previa del artículo 1222 rige específicamente para los alquileres de vivienda.

Igual conviene —y muchos contratos comerciales lo exigen expresamente como cláusula propia— que el propietario intime el pago en forma fehaciente antes de ir a un juicio de desalojo, porque esa comunicación deja constancia de la mora y suele ser la prueba central si el conflicto llega a los tribunales.