Contrato de obra con un albañil o constructor: qué tener en cuenta

Lo esencial es el precio, quién pone los materiales y el sistema de contratación, porque de eso depende todo lo demás (art. 1262 CCyC). Si el contrato no dice nada, la ley presume que se pactó por ajuste alzado —un precio global y cerrado— y que es el contratista quien provee los materiales, salvo que se pruebe lo contrario.

Conviene no dejarlo librado a esa presunción: dejar por escrito si el precio es fijo, si se paga por unidad de medida (por metro cuadrado, por ejemplo) o a coste y costas —es decir, sobre el costo real de materiales y mano de obra—, porque cada sistema traslada a una parte distinta el riesgo de un sobrecosto.

Tiene que ejecutar la obra según las reglas del arte, la ciencia y la técnica que correspondan a lo que se construye, informar al comitente sobre los aspectos esenciales del trabajo, proveer los materiales adecuados —salvo que se haya pactado otra cosa— y usar con cuidado los que le entregue el comitente, avisándole de inmediato si detecta que son impropios o tienen algún vicio (art. 1256 CCyC).

El comitente, del otro lado, tiene que pagar el precio, dar la colaboración necesaria para que la obra se pueda hacer —el acceso al terreno, por ejemplo— y recibir la obra si fue ejecutada como correspondía (art. 1257 CCyC). Negarse a recibir una obra terminada sin una razón fundada puede dejar al comitente en mora frente al contratista.

El contratista no puede modificar el proyecto ya aceptado sin autorización escrita del comitente, salvo que el cambio sea necesario por las reglas del oficio y no se hubiera podido prever antes (art. 1264 CCyC).

Si esas modificaciones necesarias hacen que la obra supere en más de una quinta parte (20%) el precio pactado, quien encargó la obra puede rescindir el contrato, siempre que lo comunique dentro de los diez días de haberse enterado del cambio y de su costo estimado. Por eso conviene que cualquier cambio durante la obra —lo pida el contratista o lo pida el cliente— quede asentado por escrito, con su costo, antes de ejecutarlo.

Sí: quien encarga la obra tiene derecho a verificar, a su costa, el avance de los trabajos, la calidad de los materiales y lo que ya se hizo, en cualquier momento y mientras no perjudique el desarrollo de la obra (art. 1269 CCyC).

Ejercer ese derecho durante la obra —y no solo al final— es lo que permite detectar un problema con los materiales o con el modo de trabajar a tiempo de corregirlo, en vez de descubrirlo recién cuando la obra ya está terminada y resulta más caro solucionarlo.

Depende de qué tan grave sea. Si el defecto no compromete la solidez de la construcción ni la hace impropia para su destino, se aplican las reglas generales de los vicios ocultos.

Si en cambio el defecto compromete la solidez de una obra destinada a durar en el tiempo, o la hace impropia para lo que se construyó, entra a jugar la responsabilidad por ruina del artículo 1273 del Código Civil y Comercial: el constructor responde aunque no haya tenido culpa, y solo se libera si prueba una causa ajena —ni el vicio del suelo ni el de los materiales cuentan como causa ajena, aunque no los haya provisto él mismo. Esta responsabilidad no se puede excluir ni limitar por contrato: cualquier cláusula que lo intente se tiene por no escrita (art. 1276 CCyC).

Hay dos plazos distintos y conviene no confundirlos. El daño tiene que aparecer dentro de los diez años desde que se aceptó la obra: pasado ese plazo, la responsabilidad por ruina ya no se puede reclamar (art. 1275 CCyC, un plazo de caducidad).

Pero una vez que la ruina se produjo dentro de esos diez años, hay solo un año desde ese momento para reclamarle al constructor (art. 2564 inc. c, CCyC, un plazo de prescripción). Son dos relojes distintos: uno mide hasta cuándo puede aparecer el daño, el otro cuánto tiempo hay para demandar una vez que apareció.

No: se extiende también a quien vendió una obra que construyó o hizo construir como parte de su actividad habitual, a quien actuó en representación del dueño cumpliendo un rol de contratista y, según cuál sea la causa del daño, al subcontratista, al proyectista y al director de la obra (art. 1274 CCyC).

Si contrataste a un constructor que a su vez subcontrató la parte de estructura, y el problema viene de ahí, la responsabilidad puede alcanzar también a ese subcontratista.