Desalojo por falta de pago: cómo funciona
El desalojo por falta de pago es un juicio: el propietario no puede sacar al inquilino por su cuenta, cambiar la cerradura ni cortarle los servicios. Antes de demandar tiene que intimar el pago por un plazo determinado, y recién si no se paga puede iniciar la acción.
Por Paola Cravaroli, abogada titular
¿Qué tiene que hacer el propietario antes de demandar?
Antes de demandar, si el destino del inmueble es vivienda, el propietario debe intimar el pago en forma fehaciente (carta documento), dando un plazo que nunca puede ser inferior a 10 días corridos desde que el inquilino recibe la intimación, e indicando el lugar de pago (art. 1222, Código Civil y Comercial). Ese paso previo es obligatorio y su omisión puede hacer caer la demanda.
Recién vencido ese plazo sin que se haya pagado, queda habilitada la acción de desalojo ante el juez competente.
Lo que el propietario NO puede hacer
Ninguna vía de hecho. Aunque el inquilino deba varios meses, el propietario no puede tomarse la justicia por mano propia: hay que esperar la orden judicial.
Hacerlo no solo no acelera el desalojo, sino que puede generar responsabilidad civil e incluso penal, y suele volverse en contra dentro del propio juicio.
- Cambiar la cerradura
- Cortar el agua, la luz o el gas
- Sacar las pertenencias del inquilino
- Entrar al inmueble sin autorización
- Impedir el acceso por cualquier medio
¿Cuánto tarda un desalojo?
Depende del juzgado, de si el inquilino se presenta y de qué defensas oponga. Es un proceso más ágil que un juicio ordinario, pero igual se mide en meses y no en semanas.
Lo que más alarga el trámite es la notificación: si el inquilino no puede ser localizado en el domicilio, hay que agotar otras vías antes de seguir.
Soy el inquilino y me atrasé: ¿qué opciones tengo?
La primera es pagar lo adeudado dentro del plazo de la intimación: eso detiene el proceso antes de que empiece. Si la deuda es grande, conviene intentar un acuerdo de pago por escrito, que también sirve para acreditar buena fe.
Si el juicio ya empezó, presentarse igual conviene. No contestar la demanda deja el camino libre y pierde toda posibilidad de discutir el monto, los plazos o el estado del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desalojar si el contrato venció y no se van?
Sí, pero también por vía judicial. El vencimiento del contrato es otra causal de desalojo, distinta de la falta de pago, y tiene sus propios requisitos. En ningún caso habilita a sacar al ocupante por mano propia.
¿Qué pasa con el garante?
El garante responde por las obligaciones del contrato en los términos en que se obligó, y suele ser demandado junto con el inquilino por el cobro de los alquileres adeudados. El alcance depende de cómo esté redactada la garantía.
¿Puedo cobrar los alquileres que me deben?
Sí, y es un reclamo distinto del desalojo aunque muchas veces se tramitan juntos. El desalojo busca recuperar el inmueble; el cobro de los alquileres adeudados es una acción por el dinero.
¿Necesito abogado?
Sí, tanto para iniciar el desalojo como para defenderse. Es un juicio, con plazos procesales que corren desde la notificación y que no se pueden recuperar una vez vencidos.
La información de esta página es general y orientativa. No reemplaza una consulta profesional sobre un caso concreto: cada situación tiene particularidades que cambian el resultado. Escribinos y la analizamos con vos.